Housing Bubble 2 dan Kabut Euforia – Berumur My ID

“Ada gelembung terbesar yang pernah saya lihat dalam hidup saya…. Seluruh publik Amerika akhirnya terjebak dalam keyakinan bahwa harga rumah tidak bisa turun drastis.” Warren Buffett, bersaksi di depan Komisi Penyelidikan Krisis Keuangan, 2010

Sepuluh tahun yang lalu, kami berada jauh di dalam rerumputan Resesi Hebat ketika pemilik rumah Amerika melihat nilai real estat mereka hancur. Penyitaan, penjualan singkat, dan tunggakan menutup suasana nyata dari penurunan yang menular. Sulit untuk mengabaikan tanda pelelangan umum, rumput yang sekarat, dan tetangga yang pergi tanpa pamit. Banyak dari kita hanya menundukkan kepala, pergi bekerja, dan berkata pada diri sendiri bahwa itu tidak bisa bertahan selamanya.

Jadi tidak mengherankan jika orang Amerika dengan gembira menerima peningkatan nilai rumah yang stabil yang telah terjadi sejak keruntuhan perumahan yang terkenal satu dekade lalu. Menurut data bulan Juni dari Case-Shiller US National Home Price Index, harga rumah rata-rata 53 persen di atas dasar perumahan tahun 2012 dan 11 persen lebih tinggi dari puncak perumahan tahun 2006.

Puncak tahun 2006 itu telah ditetapkan sebagai “Gelembung Perumahan 1”. Dan menurut lintasan Indeks, kita sekarang menemukan diri kita dalam “Gelembung Perumahan 2” karena harga rumah melonjak lebih cepat daripada pendapatan dan inflasi.

Menurut penelitian oleh University of North Carolina—Departemen Statistik dan Operasi, kenaikan dramatis harga rumah sebelum krisis subprime mortgage merupakan peringatan ekonomi yang jelas: “Antara tahun 1997 dan 2006, harga rumah tipikal Amerika meningkat sebesar 124 persen. Selama dua dekade yang berakhir pada tahun 2001, rata-rata harga rumah nasional berkisar antara 2,9 hingga 3,1 kali pendapatan rata-rata rumah tangga. Rasio ini meningkat menjadi 4,0 pada tahun 2004 dan 4,6 pada tahun 2006.”

Pada tahun 2018, rasio tersebut telah merebut kembali level tertinggi sebelum krisis karena keterjangkauan rumah pemula, khususnya, telah turun ke level terendah sejak sebelum keruntuhan.

Harga rumah sekarang telah melonjak pada tingkat yang luar biasa seperti yang terjadi sebelum krisis subprime, dan penurunan pertumbuhan harga baru-baru ini bisa menjadi lampu peringatan di tengah kabut euforia.

Penjualan rumah yang merosot dan penurunan harga rata-rata rumah berikutnya di kota-kota utama AS seperti Los Angeles, Seattle, San Francisco, Austin, Richmond, Toledo, dan Honolulu telah memulai apa yang bisa menjadi krisis perumahan di seluruh dunia.

Pada bulan Juli, Bloomberg menyatakan bahwa kami telah mencapai “akhir dari ledakan perumahan global” dan menegaskan bahwa harga properti sekarang meluncur di ibu kota global di seluruh dunia: “Dari London ke Sydney dan Beijing ke New York, harga rumah di beberapa negara kota yang paling dicari di dunia sedang menuju ke selatan.” Mereka mengutip nilai yang meningkat, kurangnya keterjangkauan, kriteria pinjaman yang lebih ketat, dan perubahan pajak sebagai penyebab penurunan tersebut.

Demikian pula, gelombang baru data perumahan AS yang negatif untuk bulan Juli menambah kecemasan dengan kisah peringatan tentang pendinginan pasar yang panas, persediaan meningkat, permintaan tergelincir, dan tingkat hipotek pada langkah paksa menuju “normalisasi.” Biaya membeli dan memiliki rumah telah meningkat 14 persen pada tahun lalu, dan dengan The Fed yang mendorong suku bunga semakin tinggi, keterjangkauan telah menjadi kutukan bagi semua pembeli rumah pertama kali.

Kita sekarang tahu bahwa Gelembung Perumahan 1 tidak berkelanjutan—karena pemilik rumah mengasumsikan posisi hipotek yang sangat tinggi sambil menabung lebih sedikit, membelanjakan lebih banyak, dan mengekstraksi ekuitas dalam jumlah besar dari rumah mereka. Ketika suku bunga meningkat, gagal bayar terjadi—dan dampaknya terasa di seluruh sistem keuangan global.

Kematian yang tak terelakkan dari Housing Bubble 2 akan menandai akhir dari pemulihan real estat atau awal dari serangan baru terhadap kekayaan rumah tangga. Jadi sekarang adalah waktu yang tepat untuk meninggalkan empat kata paling bodoh dalam real estat—“Kali ini berbeda”—serta lima kata paling berbahaya lainnya dalam real estat: “Mari kita tunggu dan lihat saja.